Недвижимостью на территории Турции владеют граждане семидесяти государств. Более других инвестировали в недвижимость страны жители Германии, США, Азербайджана, Австрии, Дании, Бельгии, Нидерландов и Франции. Половина иностранных покупателей приобретала недвижимость в Анталии и Стамбуле. Много зарубежных домовладельцев в городах Натей и Мерсин на юге, в Измире и Бодруме на западе, Мугла и Айдин на юго-западе и Бурса на северо-западе.

В последние годы покупатели из Западной Европы в основном тяготеют к покупке недвижимости на западе Турции, на Эгейском побережье.

Россиян притягивает теплое Средиземное море. Практически 60% сделок приходится на недвижимость именно этого региона. Анталия и Алания – абсолютные ли-деры по сделкам купли-продажи жилья, затем следуют Кемер и Бодрум. Последний курорт является самым интересным районом с точки зрения инвестиций. В Бодрум за последние годы вложены значи-тельные инвестиции в транспортную доступность, инфраструктуру, туристические услуги и общий имидж курорта. На побережье Черного и Эгейского морей приходится по 10% спроса россиян.

Россиянам стало гораздо проще въезжать в страну. В середине марта 2011 года министр иностранных дел Турции Ахмет Давутоглу и министр иностранных дел РФ Сергей Лавров ратифицировали вступле-ние в силу соглашения о взаимных безвизовых поездках. Начиная с 16 апреля 2011 года граждане обе-их стран могут обходиться без виз, если поездки недлинные: до 30 дней. Порядок же получения долго-срочных виз не изменился.

Ипотека

Хотя, по мнению большинства экономистов, пик мирового финансового кризиса уже пройден, инвестиционную привлекательность многих стран принято оценивать с позиции последствий кризиса. Мировой кризис затронул рынок недвижимости в Турции, однако здесь не было резкого падения, как в перегретых Болгарии или Дубае, благодаря отсутствию спекулятивного пузыря на рынке недвижимости, стабильной экономической ситуации, консервативной политике банков. Пострадали прежде всего объекты на нулевой и начальной стадии строительства, а также неудачно расположенные и испытывающие недостаток финансирования. Также многие европейцы в кризис выставили свою курортную недвижимость на продажу, что сказалось на снижении цен.

Был создан благоприятный инвестиционный климат, руководству страны удалось стабилизировать экономику. Правда, Турцию отличают более высокие ставки по ипотечному кредиту: в пределах 7-8% против 4-5% в западных странах.

С 1 января 2011 года изменились условия предоставления кредитов турецкими банками: теперь сумма заемных средств не может превышать 75% стоимости жилья и 50% стоимости коммерческой недвижи-мости, физическому лицу разрешено приобретать в собственность только один объект недвижимости.

Ипотечные программы турецких банков пользуются высоким спросом у россиян. В немалой степени это происходит благодаря активной позиции, занимаемой турецкими застройщиками. В штате крупных застройщиков есть ипотечные специалисты, которые берут на себя вопросы подготовки и оформления кредитов.

Но инвестиционные программы, предлагаемые застройщиками, не поддерживаются государством, поэтому следует особенно тщательно выбирать проекты и застройщиков.

Жилье

Рассматривая широкую линейку предложений в разных турецких регионах, где представлены и скром-ные апартаменты, и роскошные виллы, можно предположить, что жилищный вопрос в Турции уже ре-шен. Но на самом деле это не так. Спрос на жилье серьезно превышает предложение, и изменение дан-ной пропорции в ближайшее время просто невозможно. Только в одном Стамбуле для решения жили-щного вопроса необходимо построить до 2015 года около 250 тыс. квартир. Вместе с тем во всей стра-не до данного срока требуется возвести 400 тыс. единиц жилья (квартир и домов на семью). По статис-тике, в столице только 58% населения имеют собственную недвижимость и фактически четыре семьи из десяти живут в арендованных квартирах и домах. Ситуация усугубляется активной трудовой мигра-цией из восточных районов страны в западные. Этот же фактор обуславливает рост спроса на малога-баритное жилье. Если в прошлом веке рынок недвижимости Турции состоял в основном из четырех-комнатных квартир, то сейчас в сегменте жилья для постоянного проживания преобладают квартиры из трех жилых комнат.

Недвижимость на курортах

Основные причины приобретения недвижимости в Турции у покупателей из России и стран СНГ следующие: 55% - для отдыха на море, 25% - инвестиции для получения дохода, 10% - приобретение недвижимости более высокого уровня – взамен уже имеющейся недвижимости в Турции, 10% - для переезда на ПМЖ.

И так как большинство россиян приобретает недвижимость как курортную, то есть для проведения отпусков и каникул, требования к ней у них не такие, как у коренного населения. Наибольшим спросом в последние годы пользуются студии и апартаменты с одной спальней, имеющие площадь до 60 кв. м и максимально приближенные к морю. Следует отметить, что до мирового финансового кризиса росси-яне приобретали чаще всего апартаменты с двумя спальнями. Всего же, по оценкам Gordon Rock, поря-дка 80% спроса приходится на апартаменты в комплексах, а 20% - на виллы и таунхаусы.

Если оценить ситуацию с позиции цен, то 55% сделок - это покупка сравнительно недорогого жилья на побережье с бюджетом до 50 тыс. евро, еще 20% - апартаменты стоимостью до 100 тыс. евро. На доро-гую недвижимость, стоимостью от 300 тыс., евро приходится только 8-10% всех сделок с жильем, от 500 тыс. евро – 3-5%.

Вторичка в основном предлагается на восточном побережье Эгейского и Мраморного морей - Стамбул, Измир, о. Самос и чуть дальше, в городе Бурса. Тут есть своя специфика: с прямыми собственниками недвижимости сложно обговаривать цену покупки. Хозяева недвижимости по традиции любят торго-ваться, как на рынке. Даже скромное жилье уважающий себя турок будет рекламировать как самое лучшее на «базаре» и, естественно, завышать цену, а риелтор-соотечественник будет долго выслушивать продавца, вести разговоры ни о чем и только потом долго и эмоционально торговаться.

Спрос на турецкую недвижимость можно проследить и на международных выставках зарубежной не-движимости, проходящих в Москве, где Турция представлена очень широко. К слову, на одной из них автору статьи удалось побеседовать с покупательницей апартаментов вблизи Анталии. Женщина рас-сказала, что приобрела недвижимость после смотрового тура устроенного турецким застройщиком па-ру лет назад. По ее словам, в группе было 28 человек и после визита на объекты было зарезервировано 40 апартаментов. Счастливая хозяйка трехкомнатных апартаментов объяснила, что такая большая акти-вность вызвана была тем, что всем очень понравились жилые комплексы, с инфраструктурой и бассей-ном, квартиры в которых продавались уже готовыми к проживанию. А также на принятие решения по-влияло то, что застройщик покупателям двух апартаментов сделал скидку в размере 50%. В зависимо-сти от метража и видовых характеристик апартаменты обошлись покупателям от 40 до 80 тыс. евро.

Ориентир на потребителя

В Турции строят много. В прошлом году объемы строительства в Турции увеличились на 18%, дос-тигнув тем самым докризисного уровня.  Особенностью первичного рынка является и то, что турки строят очень быстро, за полгода виртуальный проект может стать вполне реальным, с полной отделкой и бассейном перед до-мом, а обманов, недостроев, недоделок с турецкой стороны практически не бывает.

Наиболее интересные с инвестиционной точки зрения - проекты с гарантированным доходом от сдачи в аренду. Например, такой объект есть в Бодруме - это комплекс апартаментов и вилл бизнес-класса, полностью оборудованных и меблированных, с соответствующей инфраструктурой и всеми атрибу-тами комфортной и безопасной жизни. Проект привлекателен для инвесторов тем, что можно стать владельцем жилья, имея лишь 50% стоимости, что составляет 45 тыс. евро. Остальное берется в ипо-теку на срок до 15 лет по ставке 6,9%. С управляющей компанией заключается договор, в соответствии с которым собственнику объекта недвижимости гарантируется рентный доход в размере 7% годовых. Все платежи по ипотеке и по содержанию апартаментов полностью покрываются из дохода от сдачи в аренду. Но владелец может пользоваться своей недвижимостью 4 недели в году.

В Турции также много и других интересных предложений. По невысокой цене можно приобрести недвижимость в Алании. Например, в ЖК, расположенном в 250 м от моря и в 500 м от центра города, продаются апартаменты площадью 56 - 67 кв. м. Строительство завершено в марте 2011 года. Цена предложения – от 39,5 до 51,0 тыс. евро.

Отдельно стоящие виллы есть в продаже в любом турецком регионе. Например, в Белеке (Кадрийе) на продажу выставлена вилла, построенная в классическом стиле. Расстояние до моря 1,7 км, а до центра города - 700 м. Площадь дома 270 кв. м, в нем четыре спальни и столько же санузлов, пять балконов и террас, есть свой бассейн. Цена: 259 тысяч евро.

Интересные предложения есть и в столице Турции - Стамбуле. В частности, Государственный универ-ситет Стамбула предлагает недвижимость в университетском городке Avcilar. Первый взнос составляет всего 10 тыс. евро. На сумму, составляющую до 65 % от стоимости недвижимости, возможно кредито-вание. Подоходный налог оплачивается только через 5 лет. В данном проекте продаются студии пло-щадью 24 кв. м по цене 30,1 тыс. евро.  Расстояние до моря: 3600 метров. В ЖК предусмотрены: пла-вательный бассейн, турецкая ванна, сауна, джакузи, спортивно-оздоровительный центр, теннисный корт, баскетбольная площадка, рестораны, магазины, детская площадка, детские ясли и многое другое.

Средняя цена кв. м в готовых новостройках Турции на сегодня составляет порядка 2,5 тыс. евро, в строящихся - от 1 тысячи до 1, 8 тыс. евро за кв. м.

Инвестиции

Многие россияне рассматривают Турцию как страну, где можно купить курортную недвижимость, а также вложить средства, чтобы их приумножить. Из районов Турции мы можно порекомендовать толь-ко Бодрум, где по-прежнему существует высокий спрос на сезонную аренду со стороны европейцев. С инвестиционной точки зрения весьма интересен Стамбул, который ежегодно посещают миллионы туристов, и побережье, где выгодно приобретать туристическую жилую и коммерческую недвижимость. Тема особенно актуальна после недавних политических событий в Египте и Тунисе, все больше инвесторы, имеющие планы развития бизнеса в этих странах, обращаются в сторону Турции как более стабильного и предсказуемого региона.