Цены, которым еще далеко до европейских, продолжат рост, пока не достигнут реальных значений, активное развитие городов только ускорит этот процесс. Из-за острой потребности в прочных надежных домах, Стамбул, например, будет усилено застраиваться еще на протяжении 40-50 лет. В 2008 - 2015 гг. Анталии потребуется 236 тысяч новых домов. Вследствие естественного прироста населения необходимо 173 тысяч новых домов, вследствие урбанизации 36 тысяч, 27 тысяч домов нуждаются в обновлении или замене на новые.

Анталия, центр летнего туризма Турции, планирует стать лидирующим городом туристического сектора на все 12 месяцев.

Для этого намечается масштабное расширение всей отельной сети и развлекательной инфраструктуры. Город должен будет способен охватить все сферы туризма и вместить любое количество туристов, чтобы в итоге стать кругло-годичным туристическим центром не только Турции, но всего Азиатского региона.

Турция интерeсует инвесторов не только гольф-клубами, но и лыжными курортами. Специалисты утверждают, что капиталовложения в недвижимость на лыжных курортах сегодня обеспечат стабильный и высокий доход в будущем. Руководитель проекта Shelter Offshore, консультирующей англичан в во-просах покупки недвижимости, Rhiannon Williamson считает, что турецкие лыжные курорты являются необычайно выгодными объектами для капиталовложений. Отмечая, что турецкое Правительство ста-рается развивать различные сферы экономики, Rhiannon Williamson назвал инвестиции в лыжные курорты страны наиболее стабильными и долгосрочными.

Волнения на мировых рынках и кризис, разразившийся в сегменте sub-prime в США, не затронул Турцию. По заявлению президента Стамбульской торговой палаты (ITO) Мурата Ялчинташа, «Турция обладает крепкой, грамотно организованной экономикой, поддерживаемой солидным золотовалютным запасом. Совсем наоборот, из-за экономического кризиса на Западе потенциальные инвесторы, как свои, так и зарубежные, с большей охотой будут вкладывать деньги в турецкую недвижимость».

Порядок оформления

В Турецкой Республике процесс приобретения недвижимости одинаков для всех иностранных граждан. Процедура оформления занимает, как правило, от двух до пяти месяцев.

Согласно турецкому законодательству иностранные физические лица могут приобретать в собственность недвижимость или стать арендаторами на следующих условиях:

Общая площадь приобретаемой в собственность или арендуемой недвижимости не может превышать 2,5 гектара (25 000 кв. м) по всей Турции. Однако действующим законодательством предусмотрено, что Совет министров может поднять эту планку до 300 000 кв. м. Кроме того, законодательством введено дополнительное ограничение: в каждой области (провинции) иностранным гражданам может при-надлежать не более пяти тысячных от всей её площади.

Иностранные граждане могут приобретать собственность в городской зоне (муниципалитетах), но не в сельской местности. Также ограничения действуют на запретные военные зоны и зоны безопасности, другие стратегически важные районы страны.
На иностранца может быть оформлено только то недвижимое имущество, которое зарегистрировано в земельном реестре как жильё или рабочее место. Под «рабочим местом» здесь подразумевается комп-лекс недвижимого имущества, используемого в коммерческой деятельности (офисное помещение, отель, фабрика).

Наличие так называемого принципа взаимности: предоставление таких же прав гражданам другой страны, какие эта страна предоставляет турецким гражданам. Так, граждане России и ряда стран СНГ могут приобретать в Турции только строения, а не незастроенные участки.

Юридическим лицам разрешено приобретение недвижимости, только если это коммерческая организация. Различные некоммерческие общественные фонды, ассоциации, государственные учреждения не могут приобретать недвижимость в Турции.
ТАПУ — документ, удостоверяющий право собственности. В Турции существует титульная система оформления прав на недвижимость. Она находится в ведении государственного органа — Кадастрового управления, который выдаёт новому владельцу ТАПУ — сертификат о праве собственности на не-движимость. Это единственный официальный документ, подтверждающий единоличное право собственности, которое после заключения сделки не может быть никем оспорено в судебном порядке. Нотариусы в Турции не имеют права оформлять и регистрировать сделки. У нотариуса можно только оформить договор о купле-продаже объекта с указанием стоимости и условий оплаты, но он не будет иметь юридической силы без наличия ТАПУ. Заявленный в договоре купли-продажи покупатель или официально названный им представитель являются единственными лицами, имеющими право подписи ТАПУ. Вышеназванные лица должны лично присутствовать при окончательном подписании и оформлении документов.

Процедура приобретения права собственности на недвижимость

Приобретая недвижимость на территории Турции, потенциальному покупателю изначально необходимо при себе иметь только паспорт. Перед началом процедуры покупки недвижимости паспортные дан-ные необходимо перевести на турецкий язык в специальном бюро переводов (в Турции) или в посольстве Турции в Москве.

После выбора объекта и предварительного ознакомления с документами происходит внесение аванса в размере 15 % от стоимости жилья и подписание предварительного договора. Следует заметить, что каждый объект имеет в специальном реестре свою историю, что делает невозможным сокрытие продавцом каких-либо проблем.

Документы россиян (и граждан некоторых других стран), желающих приобрести недвижимость в Турции, принимаются в Кадастровом управлении при наличии вида на жительство сроком не менее 6 меся-цев. После получения вида на жительство документы подаются в региональное Кадастровое управление для получения разрешения на приобретение недвижимости. Кадастровое управление направляет документы в соответствующие органы — Военное ведомство в Измире и Главное Кадастровое управление в Анкаре, которые должны удостоверить, что земля, на которой построен объект, не использу-ется государством и военным ведомством. Процедура получения данного документа из Измира может продлиться от 3 до 5 месяцев.

После получения разрешения Вы уже со всеми документами посещаете Кадастровое управление, где оформляется ТАПУ — основной документ о праве собственности. Перед этим между продавцом и по-купателем должен быть произведён окончательный расчёт за приобретаемый объект. Необходимым условием при оформлении документов с участием иностранцев, не владеющих турецким языком, явля-ется присутствие государственного переводчика. Наличие подписи государственного переводчика на договоре является обязательным условием легитимности договора. После того как вам вручается ТАПУ, Вы становитесь полноправным собственником жилья.

Являясь гражданином России, Вы можете распоряжаться своей собственностью в Турции по своему усмотрению, согласно законам Российской Федерации, в том числе передавать её по наследству. Завещание, составленное и заверенное в России, следует перевести на турецкий язык, и оно будет иметь юридическую силу на территории Турецкой Республики.

Расходы и сборы

При покупке недвижимости и покупатель, и продавец платят налог — по 1,5 % от суммы сделки. Кроме того, покупателю необходимо оплатить услуги аккредитованного переводчика (около 80 евро), нотариат (услуги нотариуса — 1,5 % от суммы сделки), регистрацию документов (50 евро), налоги в фонды устранения последствий землетрясений (40 евро), в фонды поддержки государственных учреждений и школ. При покупке дома у строительной компании также надо оплатить регистрацию документа о завершенном строительстве (около 350 евро). Риелторская фирма берет 3-6 % от стоимости объекта.

Кредитование

Первый вариант — оформление ипотеки в Турции. В Турции, с момента выхода закона об ипотеке, специальной комиссией разрабатывались процедуры для турецких банков.

Оформить ипотеку в Турции можно в следующих городах: Анталия, Алания, Бодрум, Датча, Дидим, Кушадасы, Махмутлар, Мугла, Стамбул, Фетхие. Помните, что ипотека на данный момент оформляется только на недвижимость, находящуюся в черте города перечисленных городов. Для граждан Рос-сии нет никаких законодательных ограничений на оформление ипотеки в Турции, все банки, работающие с ипотечным кредитованием, готовы работать с россиянами. Для граждан других стран СНГ требуется дополнительное уточнение информации в конкретном банке.

Второй вариант — оформление потребительского кредита на приобретение недвижимости в Турции по месту постоянного проживания. Если у Вас нет возможности оформить ипотечное кредитование на Ваш объект недвижимости или турецкий банк отказал Вам в ипотечном кредитовании, то попробуйте обратиться в банк по месту постоянного проживания (банк страны, гражданином которой Вы являетесь).

Условия выдачи ипотечного кредита в Турции для иностранцев:

• Максимальная и минимальная ставка ипотечного кредита в турецких банках: от 6,1 % до 7,2 % в месяц в зависимости от кредитной валюты и условий кредитования.
• Минимальный заем: от 40 000 Евро.
• Максимальный заем: до 200 000 Евро.
• Ограничение по возрасту заемщика: кредит выдается лицам от 24 до 75 лет.
• Минимальный срок ипотечного кредита: 3 месяца.
• Максимальный срок ипотечного кредита: 20 лет.
• Объекты кредитования: достроенные объекты некоммерческой недвижимости не старше 20 лет, имеющие технический паспорт.
• Валюта выдаваемых кредитов: доллары США или Евро.

Налоги

Налог на куплю-продажу составляет 3% от заявленной стоимости объекта по ТАПУ.

Данный налог оплачивается в день переоформления прав собственности и получения ТАПУ с именем нового владельца. В идеале этот налог должен оплачиваться с каждой стороны сделки по 1,5%. Также оплачиваются нотариальный и гербовый сборы (в пределах 300 евро). При продаже недвижимости от застройщика агентство недвижимости не берет комиссии — в этом случае его услуги оплачивает строительная компания, проекты которой риелторы продвигают на российском рынке. Если Вы приобретаете недвижимость на вторичном рынке, то комиссия составляет 3–6%.

Ежегодные налоги на содержание объекта (в процентах от заявленной в ТАПУ стоимости) распределяются следующим образом:

• налог на некоммерческую недвижимость — 0,2%;
• налог на коммерческую недвижимость — 0,4 %;
• налог на земельный участок, не имеющий разрешения на строительство, — 0,2 %;
• налог на земельный участок, имеющий разрешение на строительство, — 0,4 %.
• Налог взимается в конце текущего года местным муниципалитетом.

Как проходит сделка?

После того как покупатель выбрал объект недвижимости, составляют контракт. В нем указывают полный адрес, дают подро-бное описание мебели, бытовой техники, общего состояния объекта, определяют размер аванса, график платежей (в случае покупки в рассрочку) и дату внесения основной суммы. Прописывают штрафные санкции и действия сторон в случае отказа от регистрации сделки. С 1 июня 2006 г. для граждан Рос-сии введено дополнительное условие: необходимо оформлять вид на жительство (ВНЖ) сроком на шесть месяцев тем покупателям, чьи имена будут фигурировать в сертификате о праве собственности (ТАПУ).

Единственный документ, который удостоверяет право собственности на объект недвижимости, — ТАПУ. В Кадастровом управлении, где его хранят и выдают, можно получить подробную информацию об объекте: кому он принадлежал ранее, есть ли долги или обременения и т. д. В ТАПУ указывают тип недвижимости, адрес, дату приобретения (дата оформления нового ТАПУ), долю паевой собственности на землю, на которой находится недвижимость, а также стоимость объекта, которая может отличаться от реальной цены покупки. Это выгодно при уплате ежегодного налога на недвижимость, поскольку данная сумма является базовой для расчета. Такая практика официально принята и не приравнивается к сокрытию налогооблагаемой стоимости.

При подаче документов для оформления вида на жительство требуется присутствие всех покупателей, чьи имена будут вписаны в ТАПУ. Заранее необходимо подготовить следующий комплект документов: загранпаспорт, до окончания срока действия которого осталось не менее шести месяцев, пять фотографий, банковскую карточку, подтверждающую наличие счета в турецком банке, который открывают граждане, чьи имена будут фигурировать в ТАПУ. На банковском счете должно лежать по сумме, эквивалентной 1100–1200 долл. США (в зависимости от курса), и по 180–200 евро (стоимость оформления вида на жительство сроком на шесть месяцев) на каждого покупателя.

После этого будущие собственники могут вернуться в Россию или вселиться в свои апартаменты, не-смотря на отсутствие регистрации, если приобретение оплачено полностью. Примерно через два месяца с момента внесения всей стоимости и регистрации ТАПУ покупатель должен приехать в страну и лично получить данный документ — ни по доверенности, ни нотариус, ни представители агентства недвижимости забрать его не имеют права.

После этого оформляются разрешение на проживание и документы на предоставление коммунальных услуг, ТАПУ регистрируют в администрации региона для начисления налога на недвижимость.

На что надо обратить особенное внимание при покупке недвижимости в Турции?

Кадастровое свидетельство (ТАПУ) нужно тщательно проверить на наличие обременений: ипотеки, частичного отчуждения, залога, договора дарения, долговых обязательств и т. д.; обратить внимание, соответствует ли фактический адрес объекта указан-ному в кадастровом свидетельстве (ТАПУ).

Если приобретается жилая недвижимость, то следует убедиться, что в наличии имеются строительный план, разрешение на строительство и проживание.

Нужно убедиться в отсутствии задолженности по счетам за воду, электричество и по налогам, так как в дальнейшем ее могут взыскать с нового владельца.

Нельзя совершать сделку, если документы не заверены присяжным переводчиком, а также принимать документы без нотариального заверения.

Каковы дополнительные расходы по сделке? Кто их оплачивает?

Стоимость оформления сделки оплачивает покупатель: в среднем 1000–1500 евро при покупке квартиры и 1500–2500 евро для дома или виллы.

В эту сумму входят:

• стоимость оформления вида на жительство на шесть месяцев — до 200 евро;
• налоги на продажу (1,5%) и приобретение (1,5%), рассчитываемые от цены, указанной в ТАПУ. Их, как правило, оплачивает новый собственник, то есть при оформлении ТАПУ покупатель должен внести 3% от стоимости недвижимости, указанной в ТАПУ;
• кадастровые сборы при оформлении ТАПУ — 30–100 евро;
• услуги переводчика — 50–70 евро.