Приоритеты в строительстве.

В Испании строят много и многие: около 20% объемов строительства приходится на долю 10-15 крупнейших застройщиков, среди которых британские, немецкие, норвежские строительные компании.

Приоритеты отданы в основном жилой, а не коммерческой недвижимости.

В каждой области страны это соотношение (жилая/коммерческая) недвижимость может варьироваться от 80/20 до 90/10 и зависит от градостроительных планов.

Сегодня приоритетное направление – строительство целостных инфраструктурных систем – комплексов, ориентированных на средний класс (так называемых «урбанизаций»).

Строительство бурлит на всей прибрежной зоне. Ориентируются в основном на внутренний спрос и испанского покупателя - 85%, и только 15% – это строительство «жилья для отдыха» или «второго» дома. Покупателями такой недвижимости являются иностранцы: их ежегодные покупки составляют 60-65 тыс. объектов. Зато это наиболее дорогой сегмент недвижимости.

Национальные предпочтения иностранных покупателей (исключения составляют индивидуальные заказы) практически не учитываются местными архитекторами и застройщиками. Однако если стоимость объекта от €1,5-3.000.000 евро и выше, тогда разрабатывается индивидуальные проект. В Испании принято сначало построить жилье, а потом продавать. Покупателями могут быть как сами испанцы, так и нерезиденды (клиенты из Западной, Восточной Европы, из арабских стран). Архитекторы часто следуют своей интуиции, но не выходят из рамок общей концепции градостроительства в данном регионе и разрешительных документов на строительство.

В последнее время наметилась тенденция к интернационализации стиля, хотя национальные нотки в проектировании всегда присутствуют. В целом же архитектура становится все более универсальной и современной.

Качество и количество

Во многих рекламных материалах риэлторов и застройщиков можно увидеть шаблонную фразу: «При отделке и строительстве используются только лучшие материалы». Казалось бы, рекламный ход, но в нем есть большая доля истины, начиная с качества бетона и кирпича, которое проверяется соответствующими организациями на соответствие национальным стандартам или ISO.

В Испании несущие конструкции делаются в основном из железобетона, в качестве облицовочных и отделочных материалов используются кирпич, мрамор, природный камень, керамика и гипсокартон. Бытует мнение, что испанцы оставляют без особого внемания качество отделки фасадов, не случайно придумав «испанскую штукатурку», изящно скрывающую неровности. С другой стороны, штукатурка типа monocapa разработана для продления срока службы цветового покрытия в 4 раза по сравнению с обычной покраской. Поскольку 90% жилья в Испании предназначено для покупателей среднего класса, для его отделки используются в основном материалы местных производителей. Однако по своему качеству и внешнему виду они не уступают итальянским или немецким аналогам. Более того, критериями высокого качества отделки могут быть минимальная кривизна стен, высокотехнологичная окраска поверхностей, плотность прилегания отделочных элементов. И конечно, все используемые материалы соответствуют стандартам ISO.

В последнее время повышенное внимание уделено контролю над качеством, что обусловлено прогрессом производительных технологий стройматериалов и увеличением объемов производства. Большинство крупных компаний используют надежные, безопасные и экологически чистые материалы, нейтральные по отношению к окружающей среде и здоровью человека. Для того, чтобы реализовать проект, застройщику необходимо предоставить лицензии не только на сам проект, но и на все материалы, которые будут в нем использованы.

Каковы же стандарты строительства «по-испански»? Отвечая на данный вопрос, важно учесть, что Испания - это не один рынок недвижимости. Это много разных рынков: несмотря на общенациональные стандарты и законодательную базу, в каждой провинции и регионе есть свои правила и особенности строительства, а значит, и свои стандарты. Этим Испания и отличается от своих европейских соседей с «мононациональными» рынками недвижимости.

В так называемом «жилом туризме» (residential tourism) Испания давно стала лидером. Но самым развитым рынком «жилого туризма» считается Андалусия. А особую популярность приобрела Марбелья. Эксперты утверждают, что именно здесь строится лучшая (действительно, лучшая) недвижимость, с точки зрения стандартов и качества. Почему так произошло? Рынок Андалусии стал развиваться еще 50 лет назад - гораздо раньше других и с самого начало был ориентирован на европейцев, испытав их влияние. В основном здесь оседали немцы, датчане, англичане, ирландцы, которые постепенно вовлекались в местную экономику, что сделало этот регион более европейским, чем какой-либо другой регион Испании.

Например, более 20 лет назад ни в одном доме Испании не устанавливались двойные стеклопакеты, а в Андалусии они уже были нормой, поскольку многие клиенты – были жителями Германии, где двойные стекла в домах - признак высших стандартов. Сейчас двойные стеклопакеты устанавливаются во всех домах на всей территории Испании. Также к высшим стандартам относится использование в домах нескольких типов обогрева: инверторные кондиционеры, центральное газовое отопление и «теплый пол». Естественно, использование разных типов отопления влечет за собой повышенное качество строительства.

К стандартам строительства стоит добавить еще 2 аспекта: площадь помещений и инфраструктура. В Андалусии, например, минимальная площадь двухспальных апартаментов составляет 90-100 кв. м, а на Коста Бланке или в Мурсии – не более 60-70 кв.м. , что связано с высокой плотностью застройки. Однако стоимость и в том и в другом регионе такой квартиры будет примерно одинаковой. Рынки Коста Бланки и Мурсии, где строительный бум начался 5-6 лет назад, заметно отстают в развитости инфраструктуры от сложившегося рынка Андалусии.

Но не только стандарты, сертификация и качество материалов играют важную роль в строительстве. Важно также и то, кто строил этот дом или виллу, чьи руки возводили фундамент и красили стены, и кто эту работу проверял.

В Испании, как и в России, часть строительных работ осуществляется рабочими-эмигрантами. Часто это выходцы из Марокко, Эквадора, Перу, Колумбии и Аргентины. Но, что важно, их численность не превышает одной трети от общего числа занятых в этой сфере. Тем более, что с ужесточением надзора за строительством, количество рабочих-эмигрантов снизилась. Сейчас особенно престижным считается привлечение немецких, итальянских, и других восточноевропейских строителей. Но такие работники-профессионалы возводят лишь эксклюзивные и очень дорогие проекты.

Наблюдение за строительством фундамента, стен, перекрытий, отделкой, проводкой электрики и сантехническими работами осуществляет технический инженер - aparejador (прораб). Именно этот человек следит за осуществлением строительства в срок, а также от его решения зависит и конечная стоимость объекта. Аparejador разрабатывает и выбирает наиболее эффективные методы строительства и строительные материалы, которые соответствуют бюджету проекта.

Во всей Испании любое строительство с самого начала ведется под архитектурным надзором. Местные органы власти могут выдать лицензию только после предварительного согласования с градостроительным советом и местной коллегией архитекторов. Прием уже законченного объекта осуществляет специальный отдел при мэрии.

Все работы очень жестко контролируются независимой инженерной компанией, услуги которой оплачивает сам застройщик, и на каждом этапе работ производится сертификация и их сдача генподрядчику. Договориться с независимой инженерной компанией о каком-либо снисходительном отношении к пусть и небольшим огрехам невозможно, поскольку таковых в стране мало, они очень дорожат своей репутацией, и еще больше лицензией. А в случае выявления нарушений строителей или взяточничества чиновников действия испанских властей решительны и жестки.

Кроме того, любое строительство, начиная со стадии нулевого цикла (стадии off-plan), гарантируется банком, а по его окончании покупателю предоставляется 10-летняя гарантия, которая подкрепляется страховой компанией. Ее дают все застройщики в Испании. Даже если в течение всего этого срока что-то случится с апартаментами или виллой, то строители все исправят, а страховая компания оплатит эту работу.

По стилистике и архитектуре, самые популярные проекты – это жилье в средиземноморском стиле: большие открытые террасы, солярии, балконы. Однако востребован этот стиль не всеми.
А на юге, например, в чести овальная черепица песчаного цвета, преобладают белые или земляные оштукатуренные фасады и красноватого цвета керамика для отделки полов (стиль рустик). Часто используется дерево, но только для обрамления террас и строительства ажурных основ для вьющихся растений (пергол). У многих жителей Андалусии особые предпочтения к мебели и обстановке: как правило, это «имперский» стиль.

Вообще, испанский рынок недвижимости заполнен множеством стилей: от классики с колоннами до аскетизма кубических форм. С увеличением потока иностранцев в архитектурной стилистике произошло много изменений. Когда-то национальные предпочтения были значимы, и застройщики придерживались именно средиземноморского стиля. Но сейчас большая часть такой недвижимости осталась только на вторичном рынке.

В Испании особого рода понятие строить «под ключ»: дома продаются уже с оборудованной кухней (мебель, бытовая техника) и со встроенными шкафами, рекомендованными архитектором. Покупатель лишь выбирает мебель для спальни, гостиной и большой террасы с бассейном, и уже можно наслаждаться закатом.

Пакет предложения на объекты эконом-класса таков: встроенные шкафы, готовые санузлы и меблированные кухни, но в основном без электрооборудования. К слову, 90% риэлторов предложат электрооборудование и осуществят его установку очень недорого (существенно дешевле, чем приобретение и установка этого оборудования самостоятельно и менее хлопотно). Некоторые застройщики предлагают жилье с полным комплектом кухонного и другого электрооборудования, с системами сигнализации и кондиционирования, с установкой аудиосистем. Но подобные предложения на 10-20% дороже стандартных.

Использование мрамора и паркета вместо керамической плитки, окраска стен в технике «сатин» и другая более дорогостоящая отделка также повышает стоимость объекта еще на 8-10% по сравнению со стандартной. А полная меблировка двухспальных апартаментов (плюс гостиная) добавит к стоимости от €4.000 до 7.000.

Строительство эксклюзивных вилл уже выходит за рамки испанского стереотипа, и по архитектурному стилю, и по дизайну, по отделочным материалам, и тем более по качеству строительства. Например, для отделки полов и стен ванных комнат используется природный камень из Италии. Часто используется система «умного дома», освещение и электроприборы немецкой фирмы Merten. Дизайнерские итальянские входные бронированные двери, внутренние двери и встроенные шкафы фирмы Lualdi, кухни Salvarani с бытовой техникой Miele, AEG и Samsung, сантехника от Jacuzzi Duravit и Globo – и это не весь перечень эксклюзивных материалов и техники, которые могут быть использованы при отделке и меблировке виллы.

Из всего вышеизложенного следует, насколько высоки стандарты качества строительства в Испании, и как тщательно они соблюдаются. А подтверждением всему этому являются надежность используемых материалов, гарантии банка на время возведения объекта и 10-летняя страховка.