Иностранные граждане могут приобретать недвижимость в Черногории без каких-либо су-щественных ограничений – как на физическое, так и на юридическое лицо. Единственное исключение касается ряда земель и объектов.

Согласно Закону «Об имущественно-правовых отношениях» от 25 марта 2009 года (п. 415), иностранцы не могут являться собственниками сельскохозяйственных земель, лесов, участков земли в национальных парках, памятников культуры, недвижимости на расстоянии менее одного километра от государственной границы, объектов на островах, а также объектов стратегического значения. Иностранное физическое лицо может являться собственником земли, если площадь участка не превышает 5 тыс. кв. м, и при этом приобретается постройка, расположенная на этом участке.

С ЧЕГО НАЧАТЬ ПРОЦЕДУРУ ПОКУПКИ

Недвижимость в Черногории сейчас предлагают многие российские риэлторы, которые самостоятельно ведут строительство или работают со своими черногорскими коллегами. Поэтому присмотреть жилье в этой стране можно, не пересекая границы родины. Для этого можно обратиться к интернет-каталогам зарубежной недвижимостиили посетить офис риэлтора и выбрать подходящий вариант. Уже на этой стадии можно подписать предварительный договор и внести задаток в размере 10% от стоимости объекта. Однако при этом следует учитывать риски, и покупателю все же рекомендуется приехать для личного просмотра объекта. Процедура заключения предварительного договора подробно рассмотрена ниже.

ВОЗМОЖНОСТЬ УДАЛЕННОГО ПРИОБРЕТЕНИЯ

В Черногории можно приобрести недвижимость удаленно, через доверенного представителя. Нотариальную доверенность на предоставление ему этих полномочий можно оформить в России, а перевести на сербский язык в Черногории. Это можно сделать у судебного переводчика – стоимость услуги составит около €20 за страницу формата А4.

ОТКРЫТИЕ БАНКОВСКОГО СЧЕТА

Расчеты по сделке, как правило, производятся в безналичной форме. Переводить деньги вы можете как с российского счета, так и со счета в черногорском банке. Его открытие займет десять минут, потребуется только загранпаспорт. Перевод денег из России в Черногорию обойдется в сумму чуть больше €100. При переводе денег из России в Черногорию необходимо письмо от налоговой инспекции о том, что они уведомлены об открытии счета за рубежом. Перевод денег из России обойдется в сумму от 0,3% до 2%, но не более 200 Евро.

Документы о происхождении денег на сумму выше €15 тыс. могут потребоваться в случае перевода этой суммы в Черногорию из-за границы. Обычно перевод со своего счета в России на в свой же счет в Черногории вопросов не вызывают. Также вопросов не возникает в случае оплаты напрямую продавцу.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

Как только объект выбран, покупатель подписывает предварительный договор (predugovor), где фиксируются его обязанности и описывается приобретаемая недвижимость, ее цена и условия оплаты. В этот момент оплачивается резервационный взнос («капара» – залог) в размере 10% от стоимости недвижимости. В случае если покупатель отказывается от сделки, первоначальный взнос не возвращается, если же от сделки отказался продавец, он обязан вернуть несостоявшемуся покупателю взнос, но не более чем в двойном размере (если это оговорено в предварительном договоре). Поэтому с продавца необходимо взять расписку о том, что задаток внесен.

Для проведения сделки с недвижимостью и получения права собственности в Черногории от покупателя необходим заграничный паспорт, а от продавца – Лист непокретности (свидетельство о праве собственности). Этот документ описывает имущество (метраж, описание участка, информация о владельце, кадастровый номер). Также в нем содержатся записи о существующих обременениях и ограничениях объекта (в случае их наличия).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Подписание и предварительного, и окончательного договора (glavni ugovor) происходит только на территории Черногории, в присутствии обеих сторон или их представителей по доверенности. Подписи заверяются официальной печатью судебного органа Черногории. После подтверждения права продавца на недвижимость соответствующим документом в местном муниципалитете определяется стоимость недвижимости. Оценочная стоимость определяется в налоговой инспекции (порезска управа) муниципалитета и в целом соответствует реальным ценам на рынке. Может быть как выше, так и (очень редко) ниже заявленной в договоре. При переходе прав собственности на недвижимость покупателем оплачивается налог на оборот недвижимости в размере 3% от стоимости объекта по договору. В случае выявления расхождений цены сделки по договору с ее оценочной стоимостью (занижение), начисление налога производится по оценочной стоимости объекта.

После того как покупатель внес указанную в договоре сумму, им (в соответствии с условиями договора) подаются документы на изменение информации о собственнике недвижимости в кадастре. Только после этого покупатель получает абсолютные права на приобретенный объект недвижимости. Налог на оборот недвижимости оплачивается до внесения этих изменений в кадастр.

СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ

По сравнению с другими странами расходы на покупку недвижимости и оформление ее в собственность в Черногории низкие. Как было сказано выше, размер налога на оборот недвижимости (передачу права на собственность) составляет 3% от стоимости недвижимости. Для внесения налога налоговая инспекция отправляет на адрес покупателя квитанцию (происходит это только после регистрации договора в суде). Оплатить ее необходимо в течение 15 дней после получения. Если в течение двух месяцев платеж не произведен, начинается начисление пени (0,03% за день просрочки). Поэтому если вы не получили квитанцию по почте, необходимо обратиться в налоговую инспекцию лично.

Стоимость услуг адвоката, занимающегося подготовкой договора купли-продажи, составляет от €100 до €500 за сделку, хотя некоторые компании готовы предоставить такие услуги бесплатно. Регистрационный сбор за нотариальное заверение в суде составляет около 0,5% стоимости имущества по договору. Занесение в Кадастровую книгу и заверение расписки о получении денег (если она есть) также потребуют некоторой незначительной суммы.

Услуги риэлтора оцениваются в 3-5%. В Черногории они обычно оплачиваются продавцом (на первичном рынке). На вторичном рынке часто платит и покупатель.

ГОСУДАСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ

После окончательного расчета продавец дает расписку, что оплата получена полностью, и заверяет своей подписью заявление о внесении данных о новом владельце в кадастровый регистр, которые, по законодательству, должны быть произведены в течение 30 дней с момента подачи заявки на регистрацию. После этого можно получить Лист непокретности.

ИПОТЕКА В ЧЕРНОГОРИИ

После кризиса получить ипотечный кредит иностранным гражданам стало практически невозможно. Однако черногорские банки заинтересованы в кредитовании инвестиционного строительства. Прямую ипотеку для иностранцев банки почти не предоставляют, но застройщики предоставляют во многих случаях беспроцентную рассрочку платежа при покупке или оплату по графику. До окончательного расчета имуществом можно пользоваться, но переоформить его на себя можно только после окончательного расчета.

В России ипотечных программ для покупки иностранной недвижимости нет, поэтому здесь можно лишь получить долгосрочный кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости.