ПРОЦЕДУРА ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ГРЕЦИИ НА о. КРИТ:

Процедура покупки недвижимости в Греции очень проста. Ее основное правило — завершение сделки вовремя с соблюдением применяемого законодательства. Ниже перечислены этапы совершения сделки купли-продажи недвижимости:

1. Процесс покупки недвижимости начинается с подписания стандартного документа между покупателем и продавцом, необходимого для резервирования объекта недвижимости в пользу покупателя, что ограничивает продавца в продаже соответствующего объекта недвижимости другим лицам. Этот документ называется «Форма Резервирования» (purchase form). Он достаточно прост по своему содержанию и должен обязательно содержать следующую информацию: описание зарезервированного объекта недвижимости, стоимость, способ оплаты, срок резервирования. Что касается срока резервирования, то он обычно составляет от пятнадцати дней до трех недель. Второй этап, более подробно описываемый ниже, позволяет гарантировать блокирование объекта недвижимости и снятие его с продажи до момента завершения сделки купли-продажи в пользу потенциального покупателя.

2.Второй этап заключается в подписании договора, который квалифицируется как «предварительный» в силу того, что по этому договору не переходят права на собственность.

Договор, по которому переходят права на собственность, подписывается в присутствии нотариуса после того, как будут выполнены обязательства по оплате и завершению строительных работ соответственно со стороны покупателя и продавца (застройщика) (на момент действия предварительного договора купли-продажи объект недвижимости находится в процессе строительства).

Предварительный договор, имеющий юридическую силу согласно греческому законодательству, представляет собой обязывающее соглашение, в силу которого обе стороны обязуются выполнить определенные обязательства: продавец обязуется завершить в обещанные сроки строительство в соответствии с согласованными характеристиками; покупатель обязуется вовремя осуществить оплату стоимости объекта недвижимости согласно условиям, содержащимся в предварительном договоре. Поэтому к предварительному договору прилагаются некоторые приложения, отражающие план объекта недвижимости, согласованного с покупателем, и спецификации продавца, содержащие информацию о видах материалов, которые будут использоваться в строительстве соответствующего объекта недвижимости.

3.После завершения строительных работ покупатель имеет право осуществить осмотр объекта недвижимости, проверяя при этом соответствие выполненных работ с тем, что было предусмотрено предварительным договором. В случае обнаружения отсутствия каких-либо частей или наличия брака, составляется протокол о проведении осмотра, в котором перечисляются все недоделки, подлежащие исправлению продавцом. Данный протокол должен быть составлен до нотариального подписания окончательного договора купли-продажи.

4.Окончательный этап — это нотариальное подписание окончательного договора купли-продажи, который представляет собой правовой титул собственности. Окончательный договор подписывается в присутствии нотариуса. Право собственности на недвижимость переходит в момент нотариального подписания окончательного договора и вручения ключей. Этот момент является формальным принятием объекта недвижимости покупателем. Сразу же после нотариального подписания договора, согласно греческому законодательству, покупателю выдается страховой полис в отношении объекта недвижимости на десятилетний срок. Предоставление страхового полиса является обязательным в соответствии с законом, при этом он предоставляется и оплачивается продавцом как часть его обязательств.


Нотариус и юрист 

 
Ни одна сделка с вовлечением значительных денежных сумм не может быть осуществлена без предварительного совета эксперта. Вам известны обязательства обеих сторон — Продавца и Покупателя? И обладаете ли Вы достаточными юридическими знаниями для избежания неприятных ситуаций в независимости от того, приобретаете ли вы или продаете недвижимость?

Для обеспечения наивысшей степени безопасности и надежности при осуществлении купли-продажи дорогостоящих объектов недвижимости, большинство развитых стран принимают законодательные меры по передаче обязанностей в отношении обеспечения безопасного исхода инвестирования специальному лицу: нотариусу.

Нотариус — это бесспорно беспристрастное независимое лицо, являющееся значительным техническим экспертом. Нотариус, являясь посредником в отношениях между Покупателем и Продавцом, гарантирует соблюдение интересов обеих сторон в процессе передачи прав собственности на объект недвижимости, составляет окончательный нотариальный договор купли-продажи, который представляет собой правовой титул на объект недвижимости.

В действительности нотариус — это государственный служащий и профессионал, который выполняет «государственные законодательные функции». Это означает, что государство назначает на должность нотариуса и вверяет ему особые полномочия, что позволяет последнему оформлять имеющие законную силу (аутентичные) документы за печатью (или государственные документы за печатью). Аутентичность означает юридическую надежность и достоверность юридического документа. Государство наделяет нотариуса полномочиями по составлению «аутентичных документов за печатью».

Другими словами, нотариус придает составляемым им документам юридическую достоверность лишь в силу того, что государство уполномочило его на осуществление этой законодательной функции. Именно по этой причине, нотариус находится под четким государственным контролем.

В ходе остальных стадий оформления недвижимости в собственность, содействие юриста гарантирует полную осведомленность клиента в отношении применяемого законодательства, т.к. только юрист может предоставить всю необходимую информацию для успешного завершения процесса оформления сделки, а также провести исследование на предмет существования каких-либо непредвиденных обстоятельств (обременения или залоговые права) и найти решение проблемы.

Юрист обладает необходимым юридическим опытом и профессиональной способностью для разъяснения всех прав и обязанностей сторон в отношении передачи правового титула на недвижимость путем объяснения значения предварительного договора купли-продажи недвижимости и других соглашений, в которые вступает клиент. Все это гарантирует защиту и полное соблюдение интересов и ожиданий клиента.

Юрист отслеживает каждую часть процесса оформления недвижимости в собственность и выступает от лица клиента, представляя его интересы в Греции до, в момент и после заключения окончательного нотариального договора купли-продажи недвижимости, договариваясь с другими сторонами по договору о необходимых условиях и постановлениях договора и выполняя от лица клиента обязанности, проистекающие из права собственности на недвижимость в Греции.


Завершение Сделки 

Заключение окончательного нотариального договора — это момент передачи/приемки объекта недвижимости, который подлежит предварительной проверке Покупателем совместно с противоположной стороной по договору в ходе инспекции. Задача нотариуса состоит в том, чтобы организовать процедуру подписания окончательного договора купли-продажи и юридическую экспертизу всей необходимой документации к моменту подписания окончательного договора. Все необходимые действия для осуществления нотариального подписания окончательного договора в Италии выполняются юристом от лица клиента, от которого в свою очередь требуется лишь следовать инструкциям, правилам и применяемому законодательству, гарантирующим беспрепятственное завершение процедуры, основанной на законе, и соответственно, произвести надлежащие выплаты в срок. Лица, не желающие или не могущие в силу каких-либо причин присутствовать лично при подписании окончательного нотариального договора, могут выписать заверенную нотариусом доверенность на имя юриста, который будет лично представлять клиента перед нотариусом на основании выданной ему доверенности, совершит все необходимые юридически значимые действия в пользу клиента или лица, выдавшего доверенность, для того чтобы договор был заключен на законных основаниях и был надлежащим образом защищен, а также будет действовать в интересах и защищать интересы клиента. Важность этой юридической услуги (представительство клиента юристом по доверенности) является очевидной, т.к. многие иностранные лица, приобретающие недвижимость в Греции, в силу тех или иных причин иногда не могут явиться к нотариусу для подписания окончательного нотариального договора в назначенный день. Окончательный нотариальный договор (или доверенность, если таковая выдается юристу) должна быть переведена, согласно законодательству, на язык, который доступен и понятен Покупателю. После нотариального подписания окончательного договора производится его регистрация. Согласно законодательству, объект недвижимости подлежит регистрации в кадастровом регистре. Этот процесс длится 2-3 недели, однако Покупатель вступает в права собственности в отношении соответствующего объекта недвижимости сразу же после нотариального подписания окончательного договора купли-продажи. За вышеуказанной процедурой следят нотариус и юрист, предоставляя Покупателю официальные копии всех требуемых законодательством документов.